ปัจจุบันความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง การพัฒนาแบบไดนามิกของตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากมาย วิธีขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวเองอย่างมีกำไรโดยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดมากมายเป็นคำถามเร่งด่วนสำหรับหลาย ๆ คน

ทำไมการขายพื้นที่อยู่อาศัยของคุณอย่างถูกต้องจึงเป็นเรื่องสำคัญ?

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดเรื่อง "ประสิทธิภาพ" และ "ผลประโยชน์" ไม่สามารถรวมกันได้จริง การขายด่วนหมายถึงข้อเสนอในราคาที่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับอะนาล็อกและโอกาสในการเจรจา เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดคุณต้องรู้วิธีการขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้อง

การดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพหมายถึงการเตรียมเอกสารทางกฎหมายอย่างเหมาะสมและการได้รับข้อตกลงจากหน่วยงานที่จำเป็นทั้งหมด ความเป็นมืออาชีพเป็นองค์ประกอบแรกของการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ ดังนั้นคุณต้องเข้าใจความซับซ้อนของกระบวนการนี้ด้วยตัวเอง ไม่เช่นนั้นจะเป็นการถูกต้องที่จะมอบหมายงานให้กับหน่วยงานที่เหมาะสม

มันคุ้มค่าที่จะติดต่อนายหน้า?

ผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถจะรับหน้าที่ทั้งหมด ลูกค้าจะต้องออกหนังสือมอบอำนาจที่จำเป็นเพื่อรวบรวมเอกสารที่จำเป็นเท่านั้น หน่วยงานจะดำเนินการรณรงค์โฆษณาและแสดงทรัพย์สินในเวลาที่สะดวก ผู้ขายจะได้รับเชิญให้รับเงินมัดจำหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น

ข้อดีของการติดต่อนายหน้า:

• ประหยัดเวลาและความเครียด
• ความง่ายในการทำธุรกรรม
• ได้รับผลประโยชน์สูงสุดในเวลาที่สั้นที่สุด

ข้อเสียของการทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้:

• ความจำเป็นในการชำระค่าบริการ (2-3% ของราคาอพาร์ทเมนท์)
• ความเสี่ยงในการตกเป็นเหยื่อของผู้ฉ้อโกงและประสบกับความสูญเสียร้ายแรง

การไปพบผู้เชี่ยวชาญนั้นถูกต้องหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคุณเอง คุณสามารถดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นทั้งหมดได้ด้วยตัวเอง แต่ต้องเตรียมที่จะพยายามอย่างมาก

อัลกอริทึมของการดำเนินการสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์อิสระ

การขายอพาร์ทเมนต์เป็นกระบวนการที่ยากสำหรับผู้ขายที่ไม่มีประสบการณ์ สำหรับผู้ที่ประสงค์จะขายห้องชุดเองมีขั้นตอนดังนี้

1. ไล่ผู้พักอาศัยทั้งหมดออกจากที่อยู่อาศัยและการลงทะเบียนของผู้อยู่ในความอุปการะและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ (ถ้ามี) ณ สถานที่พำนักแห่งใหม่

2. จัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด

3. การประเมินทรัพย์สินและการวิเคราะห์ข้อเสนอทางเลือก ขั้นตอนนี้เกี่ยวข้องกับการศึกษารายละเอียดของทรัพย์สิน: การกำหนดอายุ ระดับการสึกหรอทางกายภาพ ตำแหน่ง การมีอยู่ของข้อบกพร่อง การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของเค้าโครงและคุณลักษณะอื่น ๆ

4. การชำระหนี้ทั้งหมด (ถ้ามี) ถูกต้องเมื่อมีการชำระค่าสาธารณูปโภคและค่าไฟฟ้าก่อนขายอพาร์ทเมนท์ ขอแนะนำให้คุณบันทึกใบเสร็จรับเงินและใบเสร็จรับเงินทั้งหมด

5.เตรียมที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ขั้นตอนนี้รวมถึงการซ่อมแซม การทำความสะอาด และงานอื่น ๆ ที่สร้างรูปลักษณ์ให้เรียบร้อย อีกอย่างถ้าไม่มีเงินซ่อม...

6. การโฆษณา คุณสามารถส่งข้อมูลไปยังสิ่งพิมพ์ยอดนิยม โทรทัศน์หรือวิทยุ บนป้ายโฆษณา และผ่านทางอินเทอร์เน็ต ต้องเลือกแหล่งโฆษณาและปริมาณข้อมูลอย่างระมัดระวัง ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ราคาแพงที่ได้รับการปรับปรุงคุณภาพยุโรปควรตีพิมพ์ในนิตยสารที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรูหรา ในขณะเดียวกันก็ถูกต้องที่จะเลือกเฉพาะภาพถ่ายคุณภาพสูงเท่านั้น

7. แสดง, ประมูลกับผู้ซื้อ. ในขั้นตอนนี้ คุณควรเตรียมตัวตอบคำถามต่างๆ จากลูกค้า:

• ชื่อเจ้าของทรัพย์สิน
• ไม่ว่าจะเป็นบุคคลอื่นที่ได้ลงทะเบียนไว้หรือไม่
• เอกสารชื่อเรื่อง;
• ภาวะแทรกซ้อนที่อาจเกิดขึ้นหลังจากซื้ออพาร์ทเมนต์

ผู้ที่ต้องการทราบวิธีการขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตนเองไม่ควรยอมให้มีความเป็นสูงสุดนั่นคือเน้นย้ำถึงข้อดีอย่างชัดเจนและเน้นไปที่ข้อเสีย ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าอาจดูข้อเสนออื่น ๆ หรืออาจดูตัวเลือกต่อไปนี้ ด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัย วิธีที่ดีที่สุดคือนำสิ่งของมีค่าทั้งหมดออกเมื่อจัดแสดง

คำแนะนำ: ไม่ควรรีบสรุปข้อตกลงกับบุคคลแรกที่พร้อมจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาที่เสนอทันที บางทีก็ขายถูกเกินไป

8. ข้อตกลงกับลูกค้า หลังจากได้รับความยินยอมด้วยวาจา ผู้ขายจำนวนมากจึงลบโฆษณาออก โดยไม่รู้ว่าผู้ซื้อยังคงค้นหาบ้านอยู่ เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ดังกล่าว ขอแนะนำให้ยกประเด็นการชำระเงินล่วงหน้าซึ่งรับประกันว่าธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์และจัดทำข้อตกลงเบื้องต้นด้วย

ควรเข้าใจว่าการจ่ายเงินล่วงหน้าและเงินฝากมีวัตถุประสงค์เดียวกัน - เพื่อพิสูจน์ความตั้งใจของผู้ขายและผู้ซื้อในการทำธุรกรรมการซื้อและการขาย แต่ต่างกันในระดับความรับผิดชอบ ในกรณีแรกผู้ซื้อมีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงการตัดสินใจและคืนเงินที่ชำระล่วงหน้ากลับ เงินฝากกำหนดให้คุณต้องสรุปข้อตกลง: หากผู้ซื้อเปลี่ยนการตัดสินใจ เงินที่ลงทุนไปจะไม่ถูกส่งคืนให้เขา หากอีกฝ่ายละเมิดสัญญา เงินจะถูกโอนไปยังลูกค้าเป็นสองเท่า

9. การชำระบัญชีร่วมกันและการลงทะเบียนข้อตกลง ชำระเงินผ่านเซลล์พิเศษในธนาคารที่ลงทะเบียนในนามของลูกค้า คุณควรระมัดระวังในการเลือกองค์กรและคุณไม่ควรได้รับเงินทุนที่ผู้ซื้อเก็บเงินไว้และมีเพื่อนที่มีอิทธิพล อาณาเขตจะต้องเป็นกลางและเหมาะสมกับทั้งสองฝ่าย

หลังจากการโอนเงินจำเป็นต้องผ่านการรับรองเอกสารหรือโอนสัญญาไปยัง Federal Registration Service ทันทีเพื่อยืนยันสิทธิ์ (ตามคำร้องขอของเจ้าของทรัพย์สินเดิม)

10. การจำหน่ายทรัพย์สิน เมื่อได้รับเอกสารที่มีใบรับรองการลงทะเบียนของรัฐผู้ขายจะต้องดำเนินการยกเลิกการลงทะเบียนและนำทรัพย์สินทั้งหมดของเขาออก

11. ยื่นคำประกาศ "เกี่ยวกับรายได้" ในแบบฟอร์ม 3-NDFL ไปยังสำนักงานสรรพากร คุณสามารถกรอกข้อมูลได้อย่างถูกต้องด้วยตนเองโดยใช้เทมเพลตที่องค์กรดังกล่าวจัดทำขึ้น รวมถึงทางออนไลน์จากแหล่งข้อมูลทางอินเทอร์เน็ตเฉพาะทาง ต้องส่งเอกสารก่อนสิ้นปีที่ขายทรัพย์สิน

หลักเกณฑ์การขายทรัพย์สินที่ถูกต้อง

วิธีการขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวเองในเวลาที่สั้นที่สุดและสร้างผลกำไรเป็นงานหลักของผู้ขาย ในการตัดสินใจ คุณต้องเข้าใจก่อนว่าข้อเสนอของเขาจะช่วยแก้ปัญหาของผู้ซื้อได้หรือไม่ และเขาจะรับประกันได้หรือไม่:

• ความปลอดภัยของธุรกรรม
• ความสะดวกในการจัดงาน;
• ไม่มีข้อผิดพลาด

ผู้ขายจะต้องปฏิบัติตามกฎต่อไปนี้:

1. การตั้งราคาให้เหมาะสมซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งจึงสามารถขายอพาร์ทเมนท์ได้ภายในหนึ่งเดือน การประเมินต้นทุนต่ำเกินไปจะทำให้สามารถขายได้ภายใน 14 วัน ในขณะที่การประเมินสูงเกินไปจะทำให้ระยะเวลาการทำธุรกรรมล่าช้าไปหลายเดือน
2. การเตรียมอพาร์ทเมนต์เพื่อขายเป็นขั้นตอนที่ส่งผลทางอ้อมต่อเวลาในการขาย งานนี้จัดขึ้นโดยคำนึงถึงศักดิ์ศรีของพื้นที่เฉพาะ เช่น ในการตั้งถิ่นฐานระยะไกล ไม่จำเป็นต้องดำเนินการปรับปรุงคุณภาพยุโรป แต่ในใจกลางมหานคร ขั้นตอนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง
3. การสร้างคำสั่งทางกฎหมายระหว่างเอกสาร ผู้ซื้อระมัดระวังขั้นตอนการซื้อบ้านและมักโน้มเอียงไปทางผู้ขายซึ่งเอกสารประกอบไม่ขัดต่อกฎหมาย ในขั้นตอนนี้:

— การลงทะเบียนของผู้ที่ลงทะเบียนก่อนหน้านี้ทั้งหมด

- การประสานงานทุกประเด็นกับทายาทและผู้เยาว์และการป้องกันสถานการณ์อื่น ๆ ที่ทำให้การสรุปข้อตกลงยุ่งยาก

— ถูกต้องตามกฎหมายของการพัฒนาขื้นใหม่บ้าน (ถ้าจำเป็น)

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการสรุปธุรกรรม?

ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการที่ประสบความสำเร็จ ดังนั้นผู้ที่ต้องการเข้าใจวิธีการขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้องควรเตรียม:

• เอกสารประจำตัว
• ใบแจ้งยอดการชำระภาษีที่ดินและสาธารณูปโภค
• ใบรับรองการลงทะเบียนและคำอธิบายทรัพย์สิน (คำอธิบาย)
• การอนุญาตเอกสารสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จากสถาบันที่เกี่ยวข้องกับการเป็นผู้ปกครอง (หากจำเป็น)
• บัญชีส่วนตัวที่ซ้ำกัน
• การยืนยันของคู่สมรสทั้งสอง
• ทะเบียนสมรสหรือคำแถลงสถานะ "โสด"
• เอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ - ใบรับรองการรับมรดก, การชำระค่าหุ้นของสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย, โฉนดของขวัญ, คำตัดสินของศาล ฯลฯ

ผู้ซื้อจำนวนมากต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาที่สูงกว่าหากพวกเขาแน่ใจอย่างสมบูรณ์ว่าไม่มีความเสี่ยงและปัญหาในการลงทะเบียนซ้ำ

สำหรับผู้ที่พยายามทำความเข้าใจวิธีการขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวเอง ควรเริ่มขายในช่วงไฮซีซั่น นั่นคือตั้งแต่กลางเดือนกันยายน (ปัจจัยนี้ใช้ไม่ได้กับอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู)

ผู้ซื้อบ้านให้ความสำคัญกับอะไร?

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้คนให้ความสำคัญกับปัจจัยต่างๆ ขึ้นอยู่กับระดับสถานะทางการเงินของพวกเขา ผู้ซื้อที่มีงบประมาณต่ำที่สนใจที่อยู่อาศัยระดับประหยัดชื่นชอบรูปแบบที่สะดวกสบาย ส่วนใหญ่ชอบห้องสี่เหลี่ยมที่มีกระจกแบบพาโนรามา พวกเขาไม่ต้องการองค์ประกอบตกแต่งที่ช่วยลดพื้นที่

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูหราส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับสถาปัตยกรรมของบ้านเป็นอันดับแรก จะต้องชื่นชมเสา มุมที่ไม่ธรรมดา ผนังลาดเอียง และองค์ประกอบตกแต่งอื่นๆ ข้อกำหนดประการหนึ่งของคนประเภทนี้คืออยู่ใกล้กับศูนย์กลาง การตั้งค่าอื่นๆ:

• ความน่าเชื่อถือของนักพัฒนา
• นักออกแบบตกแต่งในอพาร์ตเมนต์
• การวางแผนที่มีความสามารถ
• ระบบวิศวกรรมคุณภาพสูง

ผู้ที่ต้องการเข้าใจวิธีการขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้องควรคำนึงถึงคุณสมบัติเหล่านี้และมุ่งเน้นไปที่คุณสมบัติเหล่านี้เมื่อสาธิตอสังหาริมทรัพย์

จะดำเนินการสนทนากับลูกค้าได้อย่างไร?

ผู้ขายจะต้องวิเคราะห์ข้อดีและข้อเสียทั้งหมดของทรัพย์สินของเขา เขาควรเอาตัวเองไปอยู่ในบทบาทของผู้ซื้อและคิดเกี่ยวกับรายละเอียดที่ต้องแก้ไขด้วยตัวเอง เมื่อแสดงวัตถุจำเป็นต้องแจ้งข้อดีที่สำคัญทั้งหมดให้ถูกต้อง:

• ตำแหน่งที่ใกล้ชิดของวัตถุสำคัญทางสังคม (โรงเรียนอนุบาล, ร้านค้า, โรงพยาบาล, ธนาคาร)
• เพื่อนบ้านที่ดี
• ดำเนินงานซ่อมแซมในอาคารอพาร์ตเมนต์ (เปลี่ยนหลังคาลานจอดรถ)
• วิวที่สวยงามจากหน้าต่าง
• ทางเดินกว้างขวางและอื่น ๆ

การเก็บภาษีจากการขายทรัพย์สิน

ตามรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย 13% กรณีต่อไปนี้เป็นข้อยกเว้น:

• ทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของมานานกว่า 3 ปีไม่ต้องเสียภาษี
• หากเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยน้อยกว่า 3 ปีจะต้องเสียภาษีเฉพาะจำนวนที่เกิน 1 ล้านรูเบิลเท่านั้น
• ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีหากรายได้จากการขายห้องชุดเท่ากับค่าใช้จ่าย

หลังจากตัดสินใจที่จะขายอพาร์ทเมนต์อย่างอิสระซึ่งมีหลักฐานเอกสารเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการซื้อกิจการจะมีการหักทรัพย์สินมากถึง 1 ล้านรูเบิล ค่าใช้จ่ายรวมถึงยอดซื้อและค่าซ่อม

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = (ราคาขายที่อยู่อาศัย - 1 ล้านรูเบิล) x 13% - การหักภาษีทรัพย์สิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = (ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ - ราคาซื้อ) x 13% - หักจำนวนต้นทุนตามเอกสาร

บางทีในปี 2558 อาจมีการเปลี่ยนแปลงที่จะเพิ่มอายุทรัพย์สินเป็น 7 ปีโดยเริ่มจากที่ไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์ กฎหมายจะไม่ใช้กับผู้ที่ได้รับทรัพย์สินจากญาติภายใต้ข้อตกลงของขวัญหรือทางมรดก

หากคุณทำตามคำแนะนำและความปรารถนาอย่างจริงจัง เตรียมเอกสารโดยสุจริต และศึกษาขั้นตอนอย่างรอบคอบ การขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวคุณเองก็เป็นไปได้ทีเดียว หากคุณมีคำถามใด ๆ คุณสามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญได้ตลอดเวลา

จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับเส้นทางของคุณ จะแสดงทิศทางการดำเนินการและขั้นตอนที่จำเป็น
บทความอัปเดตเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2019

บทความนี้จะอธิบายแผนทีละขั้นตอน การซื้ออพาร์ตเมนต์ปัจจุบันในปี 2019

ความสนใจ! การทำธุรกรรมเกี่ยวกับการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นในสิทธิดังกล่าวซึ่งเป็นเจ้าของโดยผู้ไร้ความสามารถและผู้เยาว์จะต้องได้รับการรับรองบังคับจากทนายความ

ขั้นตอนที่ 1:

กำหนดสถานะทางกฎหมายของอพาร์ทเมนท์:

• • โดยไม่ต้องจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน (หลัก)

• มีกรรมสิทธิ์จดทะเบียน (ขายต่อ)

หากคุณไม่รู้ว่า "หลัก" และ "รอง" คืออะไร

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 2:

รับข้อมูลที่เชื่อถือได้จาก Rosreestr (USRN) เกี่ยวกับทรัพย์สิน หมายเลขที่ดิน พื้นที่ มูลค่าที่ดิน ภาระผูกพัน และการจับกุม
คุณไม่สามารถทำข้อตกลงได้หากไม่มีการตรวจสอบนี้! สามารถสั่งซื้อแถลงการณ์อย่างเป็นทางการได้ทางออนไลน์ ดูตัวอย่าง: (ฉันเปลี่ยนชื่อเจ้าของแล้ว)
สารสกัดนี้ได้รับผ่านบริการสารสกัดทางอิเล็กทรอนิกส์จาก Unified State Register of Real Estate
คุณสามารถสั่งซื้อได้ที่นี่:

• สารสกัดจากทรัพย์สินซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับการไม่มี/การมีอยู่ของการจับกุมและภาระผูกพัน
• และสารสกัดพิเศษในการโอนกรรมสิทธิ์ - นี่คือประวัติการทำธุรกรรมกับทรัพย์สินครั้งก่อน
  สารสกัดดังกล่าวจำเป็นต่อการวิเคราะห์ความเสี่ยงของธุรกรรมที่เป็นโมฆะและเป็นโมฆะ

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 3:

ศึกษากฎหมายและ เอกสารประกอบที่ถูกต้องสำหรับอพาร์ตเมนต์

รับเอกสารต้นฉบับอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขาย ศึกษาอย่างรอบคอบ ขอสำเนาเอกสารเพื่อศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมของบ้าน

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 4:

จัดทำและลงนามที่โต๊ะเจรจากับผู้ขาย

จัดทำและลงนามในข้อตกลงการเงินอย่างจริงจังกับผู้ขาย

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 5:

โอนเงิน - การฝากเงินหรือการชำระเงินล่วงหน้าตามข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้น

ชำระค่าธรรมเนียมของรัฐในการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 9:

ผู้เข้าร่วมทั้งหมดในการทำธุรกรรมจะต้องส่งการโอนและการจดทะเบียนสิทธิ์ ข้อตกลงการขายและการซื้อ และโฉนดการโอน รวมถึงเอกสารที่เตรียมไว้ทั้งหมดให้กับ Rosreestr

คุณสามารถส่งเอกสารผ่าน MFC หรือผ่านแผนกรับเอกสารของ Rosreestr

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 10

รับใบเสร็จรับเงินจากผู้เชี่ยวชาญในแผนกรับเอกสารพร้อมรายการเอกสารที่ยอมรับ ตรวจสอบอย่างละเอียด:

ที่อยู่วัตถุและหมายเลขที่ดิน การดำเนินการลงทะเบียนที่คุณได้ประกาศไว้

รายการเอกสาร จำนวนต้นฉบับและสำเนา ข้อมูลส่วนบุคคล

ระบุสถานที่รับเอกสารลงทะเบียน

อัลกอริทึมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - ขั้นตอนที่ 11:

รับรับรองเอกสารชื่อเรื่อง จารึกการลงทะเบียน

รับสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate (USRN) เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและเอกสารกรรมสิทธิ์พร้อมประทับตราในการลงทะเบียนการโอนสิทธิ (ตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2559 หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ พวกเขาไม่ได้ออก

ตรวจสอบข้อผิดพลาด!

Mind Map สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ให้เสร็จสิ้น

ความน่าเชื่อถือของข้อมูลในเอกสารของฉันจะได้รับการยืนยันให้คุณทราบโดย:

• • กฎหมายของรัฐบาลกลาง - 218“ ในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ” มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2017

• • กฎสำหรับการรักษาทะเบียนสิทธิของรัฐแบบครบวงจร

• • ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

• • รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

• ประมวลกฎหมายครอบครัวของสหพันธรัฐรัสเซีย

เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Rosreestr: rosreestr.ru

คุณกำลังขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่? คุณต้องการหารายได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้จากการขายหรือไม่? ซึ่งสามารถทำได้โดยใช้เทคนิคหลายประการ ผู้ซื้อจะวางเงินโดยไม่ต้องต่อรองและจะดีใจที่ได้ทำข้อตกลงที่ดีเช่นนี้ มีเพียงคุณเท่านั้นที่จะรู้ว่าอพาร์ทเมนต์ของคุณราคาเท่าไหร่

กฎการขายสามข้อ

คุณเคยเห็นวิธีที่ผู้หญิงแต่งหน้าบ้างไหม? ขั้นแรกพวกเขามองตัวเองในกระจก เห็นข้อบกพร่องทั้งหมด จากนั้นพวกเขาก็เริ่มกลายเป็นขนม - ซ่อนข้อบกพร่องเล็กๆ น้อยๆ และเปลี่ยนข้อบกพร่องใหญ่ให้กลายเป็นข้อได้เปรียบ พวกเขาออกไปที่ถนนและแสดงตนอย่างมีศักดิ์ศรีราวกับว่าเป็นงานศิลปะ คุณต้องทำเช่นเดียวกันกับผลิตภัณฑ์ของคุณ แม้ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม

ดังนั้นกฎ 3 ข้อ:

1. รู้ทุกอย่างอย่างชัดเจนเกี่ยวกับข้อบกพร่องของอพาร์ทเมนต์ขาย บ้านที่ตั้งอยู่ และบริเวณโดยรอบ
2. เปลี่ยนข้อเสียทั้งหมดให้เป็นข้อดี เงียบเกี่ยวกับบางเรื่อง
3. แสดงผลิตภัณฑ์ในที่มีแสงจนผู้ซื้อเข้าใจว่าเขาโชคดีแค่ไหน เขาทำได้ดีแค่ไหนในการหาอพาร์ทเมนต์ที่ยอดเยี่ยมเช่นนี้ - บ้านในฝันของเขา

สำคัญ! ในการเตรียมการขายให้โทรหา บริษัท อสังหาริมทรัพย์และค้นหาต้นทุนเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์เดียวกันในพื้นที่ที่คล้ายกันด้วยตัวคุณเอง ค้นหาว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีราคาเท่าใดทั้งที่มีหรือไม่มีการปรับปรุงใหม่

เพิ่มต้นทุนภายในขอบเขตราคาของต้นทุนที่อยู่อาศัยในระดับเดียวกัน

กฎที่ยอมรับโดยทั่วไปอีกสองสามข้อที่คุณไม่ควรลืมเพื่อไม่ให้ราคาตก:

ความเรียบร้อย	อพาร์ทเมนต์สกปรกลดราคา: อย่าลืมทำความสะอาดทุกอย่าง โดยเฉพาะห้องน้ำ ห้องส้วม และห้องครัว ทุกอย่างควรจะส่องแสง วอลล์เปเปอร์สีเหลืองน้ำตาลจากควันบุหรี่กลิ่นแอลกอฮอล์และสิ่งสกปรก - เหตุผลในการซ่อมแซมเครื่องสำอางและเปลี่ยนวอลเปเปอร์ ถ้าคุณไม่ทำราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว
กลิ่น	กลิ่นไม่พึงประสงค์ บุหรี่ แมว ท่อประปา กลิ่นทางเข้า - คุณต้องกำจัดทิ้ง
เครื่องใช้เก่า เฟอร์นิเจอร์ จานชาม	ของที่ใช้ไม่ได้แล้ว ขาด ซักไม่ได้ ไม่มีของโบราณ หรือใช้ไม่ได้แบบวินเทจ (อย่าลืมถอดหรือเปลี่ยนพรมด้วย)
ดอกเบี้ยมากเกินไป	ไม่จำเป็นต้องเป็นเหมือนพ่อของสาวใช้ที่ในที่สุดก็ถูกเกี้ยวพาราสีและล้มลงแทบเท้าของผู้ที่มาพร้อมคำพูด: “ขอบคุณคุณเป็นผู้ช่วยให้รอดของเรา!” พูดอย่างเรียบง่ายและมีศักดิ์ศรี กล่าวชมเชยและขายผลิตภัณฑ์ของคุณในระดับปานกลาง
อย่าดุเพื่อนบ้านของคุณ	เพื่อนบ้านทุกคนเป็นคนดี เป็นคนดี และคุณภูมิใจที่ได้รู้จักพวกเขา (หากไม่มีข้อบกพร่องที่ชัดเจน)
รับเอกสารอพาร์ทเมนต์ของคุณตามลำดับ	คุณต้องแก้ไขความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของอพาร์ทเมนท์ การพัฒนาขื้นใหม่ทางกฎหมาย และปัญหาอื่นๆ เช่น กับผู้ที่ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์
คำนวณให้แน่ชัดว่าจะใช้เวลากี่นาทีจากอพาร์ทเมนต์ของคุณไปยังป้ายขนส่ง คุณสามารถจอดรถได้ ร้านค้า โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล ส่วนต่างๆ ฯลฯ อยู่ห่างจากอพาร์ทเมนต์ของคุณแค่ไหน	คุณต้องรู้โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อที่จะตอบคำถามของผู้ซื้อได้

นอกเหนือจากกฎง่ายๆ ที่ทุกคนใช้ (แม้ว่าพวกเขาจะไม่รู้ แต่ผู้ซื้อจะยังคงดูทั้งหมดและถามเกี่ยวกับทุกสิ่ง) ยังมีปัจจัยทางจิตวิทยาอื่น ๆ ที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ

เช่น โทนสีของอพาร์ทเมนท์ ความรู้สึกสบาย

อะไรจะทำให้ราคาอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้น?

ผู้ซื้อจ่ายอะไร? คุณคิดว่ามันมีไว้สำหรับสถานที่เท่านั้นหรือไม่? เลขที่ ราคาอาจเพิ่มขึ้น 50,000 - 100,000 รูเบิล สำหรับอพาร์ทเมนต์ชั้นประหยัดสำหรับ:

• รูปแบบที่สะดวก
• ระเบียงกระจกพร้อมเครื่องทำความร้อน (ห้องนั่งเล่นเพิ่มเติมเต็มรูปแบบ);
• สำหรับระเบียง ระเบียง
• อพาร์ทเมนต์บนชั้น 3-6 จะมีราคาแพงกว่าอพาร์ทเมนต์ในชั้นแรกหรือหลังเสมอ
• วิวสวยจากหน้าต่าง
• โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ทุกอย่างอยู่ในระยะเดินถึงได้ (สำหรับที่อยู่อาศัยหรูหรา นี่เป็นข้อกำหนดเบื้องต้น)
• ที่จอดรถใกล้บ้าน เช็คอินสะดวก (สำหรับบ้านหรู ที่จอดรถปลอดภัยใกล้บ้านหรือใต้ดินไม่มีเงื่อนไข)
• ทางเข้าที่สะอาด ผู้ขายบางรายก่อนที่จะแสดงอพาร์ทเมนต์ ไม่เพียงแต่ทำความสะอาดและล้างทุกอย่างในอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังทำแบบเดียวกันที่ทางเข้าด้วย นอกจากนี้พวกเขายังวางกระถางดอกไม้บนชานบ้าน (ในบ้านชนชั้นสูงจำเป็นต้องมีเจ้าหน้าที่ดูแลแขกและความสะอาด)

ราคาที่อยู่อาศัยหรูหราสามารถเพิ่มขึ้นได้ 300 - 500,000 รูเบิล เนื่องจาก:

• การซ่อมแซมราคาแพง
• ไม้ปาร์เก้ไม้ธรรมชาติภายในราคาแพง
• เพื่อนบ้านที่มีชื่อเสียง (พลเมืองจำนวนมากจะยอมจ่ายเงินราคาแพงเพื่ออยู่เคียงข้างคนดัง ดาราดัง ดาราภาพยนตร์ นักการเมือง ฯลฯ);
• ศักดิ์ศรีของเขตเมือง

ราคาจะต้องสูงขึ้นหากผู้ซื้อต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์นี้โดยเฉพาะ ตัวอย่างเช่น ลูกสาวต้องการอาศัยอยู่บนฝั่งเดียวกันกับแม่ที่แก่ชราของเธอ หรือมีคนตัดสินใจกลับไปบ้านสมัยเด็กและซื้อบ้านในบ้านหลังนี้ อาจมีสาเหตุหลายประการ แต่สาระสำคัญก็เหมือนกัน - ผู้คนพร้อมที่จะใช้จ่ายมากกว่าราคาอพาร์ทเมนต์หากเพียงความปรารถนาของพวกเขาเท่านั้นที่ได้รับการเติมเต็มและผู้ขายตกลงที่จะขายอพาร์ทเมนต์ในฝันของพวกเขา

มีอะไรอีกที่ส่งผลต่อราคาอพาร์ทเมนต์?

หากต้องการขายบ้านของคุณในราคาที่สูงขึ้น คุณต้องทำให้บ้านมีลักษณะที่ขายได้ในตลาด นี่คือสาเหตุว่าทำไมจึงมีการบูรณะซ่อมแซม โปรดจำไว้ว่าอพาร์ทเมนต์ในระดับหนึ่งมักจะมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพอยู่เสมอ ตัวอย่างเช่น การปรับปรุงที่อยู่อาศัยระดับประหยัดคุณภาพยุโรปที่หรูหราถือเป็นการสูญเสียสำหรับผู้ขาย แผนผัง พื้นที่ อาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ได้หมายความว่าผู้อยู่อาศัยใหม่จะมีเงินเป็นจำนวนมาก ในทางกลับกัน ที่อยู่อาศัยที่หรูหราเกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ทันสมัยและทันสมัยซึ่งทำจากวัสดุราคาแพงและการมีส่วนร่วมของนักออกแบบ อพาร์ทเมนท์นี้จะขึ้นราคา

สีห้อง

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาสังเกตการณ์ทางสถิติโดยเปรียบเทียบอันดับยอดขายบ้านที่มีผนังสีขาวเทียบกับสีอื่นๆ และได้ข้อสรุปว่าบ้านที่มีห้องน้ำสีฟ้าและสีฟ้า ห้องนั่งเล่นและห้องครัวสีฟ้าและสีเทาอมฟ้าเทาจะขายดีที่สุด . ตัวอย่างเช่น คนอเมริกันจ่ายเงินเพิ่ม 5,400 ดอลลาร์หากประตูหน้าเป็นสีฟ้า และในหมู่บ้านรัสเซียก็มีบ้านสีขาวพร้อมบานประตูหน้าต่างและประตูสีน้ำเงิน และนี่ก็ถือว่าล้าสมัย

ผลลัพธ์ทางสถิติเหล่านี้ใช้ไม่ได้กับรัสเซีย เพื่อนร่วมชาติของเราน่าจะเจ้าอารมณ์มากกว่า กอปรด้วยการมองโลกในแง่ดีและความอบอุ่นมากขึ้น ดังนั้นแม้จะมีเทรนด์แฟชั่น แต่สีที่ชื่นชอบมากที่สุดสำหรับห้องนั่งเล่นและห้องนั่งเล่นในหมู่ชาวรัสเซียก็กลายเป็นสีพีชที่อบอุ่น แอปริคอท สีเบจ - เทรนด์ของสไตล์ฝรั่งเศส เฉดสีเหล่านี้เหมาะกับทุกรสนิยมของสมาชิกทุกคนในครอบครัว

สีห้องนอน,ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะจะชอบคุณไม่สามารถคาดเดาได้ ดังนั้นควรใช้สีพาสเทลที่นุ่มนวลและไม่เกะกะ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ชอบที่จะปรับปรุงบ้านตามความชอบและตกแต่งบ้านด้วยเฟอร์นิเจอร์ใหม่ ผนังสีพาสเทลนั้นทาสีใหม่ได้ง่าย (ถ้าเป็นพื้นปู) แต่โดยปกติแล้ว ผู้คนมักชอบห้องนอนที่เงียบสงบ

ครัว.โทนสีของห้องครัวขึ้นอยู่กับระดับความสว่าง ไม่ว่าเจ้าของใหม่จะปรับปรุงใหม่อย่างไร ความรู้สึกแรกเมื่อตรวจดูอพาร์ทเมนท์ก็ต้องเกี่ยวข้องกับความสะอาด ความกว้างขวาง และความสะดวกสบาย

ห้องน้ำและห้องน้ำควรมีความเงางามและสะอาดอยู่เสมอ ปัจจุบันมีสารเคมีในครัวเรือนจำนวนมาก คุณสามารถกำจัดสิ่งปนเปื้อนต่างๆ ได้ สิ่งสำคัญคือไม่มีสิ่งใดรั่วไหล ไม่มีเชื้อรา และถังระบายน้ำยังทำงานได้ดี

ความจริงก็คือผู้ซื้อรู้แน่ชัดว่าบ้านใหม่ของเขาจะเป็นอย่างไร และงานของคุณคือช่วยให้เขาเห็นความฝันของเขาในอพาร์ทเมนต์ที่คุณขาย

วิธีสร้างโฆษณา

เมื่อคุณเตรียมอพาร์ทเมนท์สำหรับการตรวจสอบเรียบร้อยแล้ว ให้เขียนและเผยแพร่โฆษณา สิ่งแรกที่ผู้อ่านจะเห็นคือชื่อเรื่องและรูปถ่าย แน่นอนว่าการเขียนโฆษณาอย่างถูกต้องนั้นเป็นวิทยาศาสตร์ แต่มีกฎหลัก: ยกย่องอพาร์ทเมนต์ในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ตัวอย่างเช่น คุณติดตั้งหน้าต่างกระจกสองชั้นใหม่ (หน้าต่างพลาสติก) และดีใจมากที่อพาร์ทเมนท์อุ่นขึ้นและมีเสียงรบกวนจากถนนน้อยลง คุณอยากจะพูดสิ่งนี้ออกมาเป็นคำพูดไหม? บอกลูกบ้านว่าพวกเขาจะรู้สึกอบอุ่นสบายด้วยหน้าต่างกระจกสองชั้นที่ทันสมัย

อย่าเขียนว่าห้องครัวมีขนาดเล็ก แต่ให้บอกว่ามันน่าอยู่

หากการขนส่งในเมืองอยู่ห่างจากบ้าน เขียนว่าคุณอยู่ในพื้นที่ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เด็กๆ จะปลอดภัยอย่างสมบูรณ์ ใช้วิธี "เต็มแก้วครึ่งหนึ่งแทนที่จะว่างเปล่า" โปรดจำไว้ว่าเหรียญทุกเหรียญมีสองด้าน และคุณสามารถหาข้อดีมากมายสำหรับหนึ่งลบเสมอ

สำคัญ! ความประทับใจแรกสุดและคำพูดสุดท้ายจะถูกจดจำ! ทำให้ผู้ซื้อเชื่อว่าเขาได้รับแจ็คพอตในรูปแบบของอพาร์ทเมนต์นี้และนั่นคือสิ่งที่เขาต้องการซื้อ

ภาพถ่ายเพื่อการประกาศ

การนำเสนอภาพถ่ายอย่างถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญมาก คุณรู้ไหมว่ามีผู้หญิงกี่คนที่แต่งงานโดยดูจากรูปถ่ายเพียงเพราะพวกเขาถูกถ่ายโดยมืออาชีพ? ในชีวิตจริง ผู้หญิงเหล่านี้ดูค่อนข้างอ่อนโยนและถ่อมตัวมากกว่า แต่ภาพที่สวยงามยังคงอยู่ในความทรงจำของฉัน หากคุณต้องการขายอพาร์ทเมนต์ในราคาที่สูงกว่า ให้ถ่ายภาพจากมุมขวา ตัวอย่างเช่น ด้านทิศเหนือ แสงไม่ดี ซึ่งหมายถึงการถ่ายภาพในเวลากลางคืนโดยใช้แสงประดิษฐ์ ห้องมีขนาดเล็ก - เลือกมุมที่เหมาะสมและขยายพื้นที่ คุณต้องโพสต์รูปภาพ 10–12 รูป คุณสามารถเชิญช่างภาพ

ข้อสรุป

เรารวบรวมความแตกต่างทั้งหมดที่ส่งผลต่อต้นทุนการขายอพาร์ทเมนต์ในตาราง:

ความสะอาดและไม่มีกลิ่น	ต้องใช้ต้นทุนวัสดุขั้นต่ำ แต่คุณต้องจัดสรรเวลา
ความสะอาดบริเวณทางเข้า	ยกเว้นและทำความสะอาดบันไดและพื้นที่หน้าอพาร์ทเมนท์
ซ่อมแซม	ขึ้นอยู่กับระดับของอพาร์ตเมนต์ โปรดจำไว้ว่าการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ที่มีราคาเฉลี่ยและต่ำกว่าที่แพงเกินไปจะไม่ได้รับผลตอบแทนในทางปฏิบัติ - ลงทุนขั้นต่ำที่สมเหตุสมผล
พื้นที่ในอพาร์ตเมนต์	กำจัดสิ่งของและเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่จำเป็นออก ทำให้อพาร์ตเมนต์ดูกว้างขวางมากขึ้น
เปล่งประกาย	ดูวิธีแก้ปัญหาการออกแบบสองสามอย่าง แขวนผ้าม่านชั่วคราว วางแจกันพร้อมดอกไม้ในกรณีที่จำเป็น ให้อพาร์ทเมนท์ดูน่าดึงดูดที่สุด
โฆษณาที่น่าสนใจ	ทุกคำต้องแม่นยำและประโยคสั้น ดึงดูดผู้ซื้อ ให้เขาอยากดู.
ภาพถ่ายภายในที่ประสบความสำเร็จ	รูปห้องพักน่าจะสวยงาม
ความประทับใจที่น่าพอใจแต่เป็นธุรกิจทางโทรศัพท์	มีเพียงเสียง คำพูด และน้ำเสียงของคุณเท่านั้นที่จะได้ยินทางโทรศัพท์ ดังนั้นควรฝึกฝนเพื่อที่คุณจะได้พูดคุยเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ด้วยตนเอง
วอลเปเปอร์โทนสีกลางๆ สีที่ใครๆ ก็ชอบ	อย่าติดวอลเปเปอร์ลายดอกไม้หากคุณกำลังปรับปรุงเครื่องสำอาง ไม่ใช่ทุกคนที่ชอบการตัดสินใจนี้ ครอบครัวส่วนใหญ่ต้องการสิ่งที่ทันสมัย
เตรียมเอกสารอพาร์ทเมนท์ แบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขาย	หากคุณทำทุกอย่างล่วงหน้า โอกาสที่จะทำผิดพลาดจะมีน้อยมาก ทุกอย่างควรพร้อม
ทางเข้าสะดวก ที่จอดรถ สนามเด็กเล่น การจัดสวน โครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ในเมือง	ด้วยเหตุนี้คุณจึงสามารถเพิ่มต้นทุนได้แต่ไม่มากนัก
เพื่อนบ้านที่มีชื่อเสียง ความสำคัญทางประวัติศาสตร์ของบ้าน	บารมีเนื่องมาจากเพื่อนบ้านผู้พักอาศัยในอดีต

ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้จะช่วยให้คุณขายอพาร์ทเมนต์ของคุณได้ในราคาที่มากกว่าที่เสนอให้ "ตามสภาพ"

คำแนะนำ. อย่าตั้งราคาที่สูงเกินไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์เต็มไปด้วยข้อเสนอ ค่าใช้จ่ายสูงจะทำให้การค้นหาลูกค้าล่าช้า

ธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์เกิดขึ้นได้อย่างไรนั้นน่าสนใจทั้งสำหรับผู้ที่เผชิญสิ่งนี้เป็นครั้งแรกและสำหรับผู้ที่เข้าร่วมในกระบวนการนี้เมื่อไม่นานมานี้: กฎหมายกำลังเปลี่ยนแปลงขั้นตอนกำลังได้รับการปรับปรุง ขั้นตอนของการสรุปธุรกรรมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

หลังจากพบบ้านในฝันของคุณท่ามกลางข้อเสนอมากมาย เตรียมพร้อมสำหรับกระบวนการอันยาวนานในการสรุปการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์

อสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดขายผ่านตัวกลาง

ข้อตกลงมาตรฐานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ระบุความรับผิดชอบในการเลือกอสังหาริมทรัพย์และการให้บริการคำปรึกษา ในความเป็นจริงพวกเขาไม่สามารถและจากมุมมองของกฎหมายไม่จำเป็นต้องรับประกันความบริสุทธิ์ตามกฎหมายของที่อยู่อาศัยและด้วยเหตุนี้การทำธุรกรรมนั้นเอง ในข้อตกลงการซื้อและการขาย (ทั้งเบื้องต้นและหลัก) ไม่ได้ระบุนายหน้าด้วยซ้ำ

ในขั้นต้น ก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงกับนายหน้า ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของทรัพย์สินจะถูกตรวจสอบโดยการศึกษา:

• แบบฟอร์ม 7 (ลักษณะทางเทคนิคของวัตถุ) และ (หรือ) หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน
• แบบฟอร์ม 9 ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับทุกคนที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์
• ใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระค่าสาธารณูปโภค, หนังสือรับรองการไม่มีหนี้;
• เอกสารชื่อสำหรับวัตถุ - ใบรับรองความเป็นเจ้าของและเอกสารยืนยันพื้นฐานสำหรับการเกิดขึ้นของสิทธิดังกล่าว (ข้อตกลงการแลกเปลี่ยน, การแปรรูป, การขายและการซื้อ, ใบรับรองการรับมรดก)

ในขั้นตอนนี้ นายหน้ามักจะนำเสนอสำเนา ขอต้นฉบับเพราะอาจจดทะเบียนกับกระทรวงยุติธรรมเพื่อทำธุรกรรมอื่นและจะจ่ายเงินล่วงหน้า (มัดจำ) แล้ว

เมื่อถึงเวลาที่สัญญาหลักสรุปได้ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องจัดเตรียม:

• สารสกัดจาก Unified State Register ซึ่งจะระบุเจ้าของและภาระผูกพันในปัจจุบัน (ไม่ว่าทรัพย์สินจะถูกยึดหรือจำนำ)
• หนังสือมอบอำนาจสำหรับการขายที่ออกโดยคู่สมรส (ถ้ามี)
• หากเจ้าของคนใดคนหนึ่งอยู่ภายใต้การดูแล (เด็กหรือคนไร้ความสามารถ) จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครอง เอกสารจะออกภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่สมัคร

คุณไม่ควรพึ่งพาความช่วยเหลือพิเศษจากสถาบันสินเชื่อเมื่อได้รับการจำนอง ผู้ให้กู้จะปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง - วัตถุชีวิต (และบางครั้งชื่อ) ของผู้ยืมจะได้รับการประกันและภาระผูกพันของเขาในการชำระหนี้ให้เต็มจำนวน (หากการชำระเงินประกันไม่เพียงพอ) ระบุไว้ในสัญญา

สำคัญ: เมื่อตรวจสอบรายชื่อบุคคลที่เคยลงทะเบียนในดินแดนที่กำหนด คุณจะต้องชี้แจง:

• ไม่ว่าสิทธิของทุกคนที่จดทะเบียนในช่วงเวลาของการแปรรูป โดยเฉพาะผู้เยาว์และผู้ไร้ความสามารถ ได้รับการเคารพหรือไม่
• วงทายาทหากที่อยู่อาศัยได้รับมรดกและมีคำถามหรือไม่

ใบรับรองจากคลินิกสุขภาพจิตและหน่วยงานผู้ปกครองจะช่วยขจัดข้อสงสัยต่างๆ ได้ แต่มีเพียงเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่จะสามารถรับได้ การปฏิเสธที่จะให้ข้อมูลดังกล่าวในสถานการณ์ที่มีการโต้เถียงเป็นเหตุผลในการตรวจสอบหลักทรัพย์อื่น ๆ อย่างระมัดระวังมากขึ้น และหากการทำธุรกรรมเกิดขึ้น,ประกันชื่อ (ความเสี่ยงของการจำหน่าย - การสูญเสียกรรมสิทธิ์ - ทรัพย์สิน)

หากมีจำนวนเงินที่จำเป็นสำหรับการซื้อคุณสามารถสรุปข้อตกลงได้หลังจากตรวจสอบเอกสารของอพาร์ทเมนท์แล้ว ข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้นจะช่วยปกป้องทรัพย์สินที่คุณต้องการจากการเรียกร้องของผู้ซื้อรายอื่นหากมีความจำเป็นต้องรอ (สำหรับการจำนองเพื่อการขายทรัพย์สินอื่น)

ในเอกสารนี้ นอกเหนือจากประเด็นพื้นฐานเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ในการขายและการซื้อแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องระบุ:

1 – เงื่อนไข:

• การสรุปข้อตกลง
• การโอนเงิน
• การโอนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ซื้อจริง
• การยกเลิกการลงทะเบียนบุคคลที่เป็นคนแปลกหน้าของผู้ซื้อ

2 – ขั้นตอนการคำนวณ:

• – จะมีการจ่ายล่วงหน้าหรือไม่ และในรูปแบบใด:

ชำระเงินล่วงหน้า (ในกรณีที่มีการยกเลิกข้อตกลงการซื้อและการขายตามความคิดริเริ่มของผู้ซื้อจำนวนเงินนี้ยังคงเป็นของผู้ขาย)

เงินมัดจำที่จะคืนให้กับผู้ซื้อหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิเสธที่จะลงนามในเอกสารหลัก

• แหล่งที่มาของการชำระเงินสำหรับต้นทุนของวัตถุ (ส่วนใดที่จ่ายจากกองทุนของตัวเองซึ่งจากกองทุนที่ยืมมา)
• ปริมาณการชำระเงินและวิธีการโอนเงิน
• สำหรับการชำระค่าสาธารณูปโภค
• เงื่อนไขพิเศษ (ไม่ว่าจะยังคงมีเฟอร์นิเจอร์อุปกรณ์ประปาราคาแพงซึ่งสามารถแทนที่ด้วยอะนาล็อกที่ถูกกว่าเมื่อถึงเวลาโอนอพาร์ทเมนท์ ฯลฯ )

จำเป็นต้องตกลงและกำหนดเงื่อนไขในสัญญา (ทั้งขั้นพื้นฐานและเบื้องต้น) ว่าใครจะเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการโอนเงิน (ค่าเช่าตู้เก็บของ ค่าคอมมิชชั่นสำหรับการโอนเงินผ่านธนาคาร) ซึ่งจะได้รับเงินในชื่อ

การจัดทำสัญญาหลักเป็นกระบวนการที่สำคัญยิ่งกว่าการจัดทำข้อตกลงเบื้องต้น

จะชี้แจงขั้นตอนการชำระบัญชีระหว่างทั้งสองฝ่ายโดยระบุว่าใครจะรับเงินและอย่างไร หากมีการชำระเงินล่วงหน้า (เงินฝาก) จะต้องระบุสิ่งนี้

ใส่ใจกับคำอธิบายของอพาร์ทเมนต์: ยิ่งทำรายละเอียดมากเท่าไรก็ยิ่งดีเท่านั้น นอกจากที่อยู่แล้ว คุณควรจดบันทึก:

• เลขที่ที่ดิน
• พื้นที่ทั้งทั่วไปและที่อยู่อาศัย
• พารามิเตอร์ของบ้าน (ปีที่ก่อสร้าง, วัสดุที่ใช้สร้าง);
• ตำแหน่งของวัตถุภายในบ้าน (หมายเลขทางเข้า, ชั้น)

โปรดชี้แจงประเด็นอื่น ๆ (ในแง่ของการโอนที่อยู่อาศัยในรายการทรัพย์สินที่ยังคงอยู่ในอพาร์ตเมนต์)

การคำนวณ

การคำนวณสามารถทำได้ด้วยวิธีต่อไปนี้:

• เงินสด;
• การโอนเงิน
• ผ่านตู้เซฟ
• เลตเตอร์ออฟเครดิต

ในกรณีแรก เรามักจะพูดถึงเงินทดรองจ่าย (เงินฝาก) การโอนเงินต้องมีเอกสารใบเสร็จรับเงิน เขียนด้วยมือหรือพิมพ์บนคอมพิวเตอร์ แต่ควรอธิบายโดยละเอียดให้มากที่สุด:

• ผู้ที่ได้รับเงิน (โดยเฉพาะผู้ขายรายใดหากมีหลายคน) รายละเอียดหนังสือเดินทางของเขาข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่อยู่อาศัยของเขา (การลงทะเบียน)
• พื้นฐานสำหรับการชำระเงิน (ข้อตกลงการซื้อและการขาย, สำนักพิมพ์);
• ขอแนะนำให้ให้พยานเข้ามามีส่วนร่วมซึ่งจะแจ้งให้ทราบว่ามีการโอนเงินต่อหน้าเขาแล้ว เอกสารควรระบุรายละเอียดหนังสือเดินทางของเขาด้วย

พวกเขาพยายามโอนเงินผ่านธนาคารโดยตรงในวันที่ทำธุรกรรม ก่อนที่จะไปที่ทนายความหรือหน่วยงานตุลาการ การยืนยันการโอนเงินจะเป็นคำสั่งเดบิตที่ออกโดยธนาคาร สามารถมอบสำเนากระดาษให้กับผู้ขายได้หลังจากนำเสนอต้นฉบับแล้ว

ตู้เซฟมักใช้ในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนอง ผู้ขายและผู้ซื้อร่วมกันทำข้อตกลงกับธนาคารเพื่อเปิด เอกสารจะระบุว่าใครและภายใต้เงื่อนไขใดที่มีสิทธิ์เข้าสู่พื้นที่ปลอดภัยและใช้กุญแจ ได้แก่ รับเงิน

ตามปกติของการทำธุรกรรม ในวันที่สรุปผล ผู้ซื้อจะได้รับเงินที่ยืมมาหรือนำเงินสดมาเอง ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อเข้าไปในพื้นที่ปลอดภัยร่วมกัน ตรวจสอบพัสดุว่าจำนวนเงินที่จำนำเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาหรือไม่ ใส่เงินในตู้นิรภัยแล้วออกไปทำธุรกรรม หลังจากลงทะเบียนแล้ว บุคคลต่อไปนี้มีสิทธิที่จะคืนเงินได้:

• ผู้ขายเมื่อนำเสนอต่อพนักงานธนาคารของข้อตกลงการซื้อและการขายที่ลงทะเบียนและหนังสือเดินทาง
• ผู้ซื้อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้หากธุรกรรมไม่เกิดขึ้น

เล็ตเตอร์ออฟเครดิตคือบัญชีธนาคารที่เปิดโดยผู้ซื้อ ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะกำจัดมันหลังจากลงทะเบียนธุรกรรมและแสดงเอกสารที่จำเป็น โครงการจะคล้ายกับโครงการที่มีตู้เซฟ

การลงทะเบียนธุรกรรม

ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินเกิดขึ้นเฉพาะในเวลาที่ทำบันทึกการลงทะเบียนของรัฐของข้อเท็จจริงนี้ในทะเบียนของรัฐ (USRE) เท่านั้นและไม่ใช่ทันทีหลังจากโอนเอกสารไปยังนายทะเบียน

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียน:

• หนังสือเดินทาง (สูติบัตรสำหรับผู้เยาว์ ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ หรือหนังสือเดินทางของประเทศที่มีเครื่องหมายลงทะเบียนจากกรมกิจการภายในสำหรับชาวต่างชาติ) และสำเนาจากผู้เข้าร่วมปฏิบัติการทุกคน
• หนังสือมอบอำนาจหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งดำเนินการผ่านตัวแทนหรือแต่งงานแล้ว (จำเป็นต้องมีใบรับรองข้อสรุปด้วย)
• ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานปกครองหากผู้ขายรายใดรายหนึ่งเป็นผู้เยาว์หรือไร้ความสามารถ
• หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน
• เอกสารชื่อเรื่อง;
• คำขอจดทะเบียน (จัดพิมพ์โดยนายทะเบียน)
• ใบเสร็จรับเงิน (สำเนา) การชำระอากรของรัฐ

หลังจากตรวจสอบบรรจุภัณฑ์ของเอกสารแล้ว ทั้งสองฝ่ายจะได้รับใบเสร็จยืนยันการรับ เอกสารจะต้องใช้สำหรับ:

• ติดตามกระบวนการลงทะเบียนทางออนไลน์หรือทางโทรศัพท์
• การได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของและข้อตกลงที่จดทะเบียน

การทำธุรกรรมสามารถทำได้โดยทนายความ แต่การโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ยังคงอยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐกับหน่วยงานยุติธรรมเท่านั้น MFC ให้บริการที่คล้ายกัน

การมีข้อผิดพลาดในเอกสาร (ใด ๆ ) หรือการจัดหาชุดเอกสารที่ไม่สมบูรณ์เป็นเหตุให้ระงับการลงทะเบียนหรือปฏิเสธ

หากทรัพย์สินมีเจ้าของน้อยกว่า 5 ปี (หากมีการบริจาค มรดก หรือการแปรรูป - 3 ปี) และมีค่าใช้จ่ายมากกว่า 1 ล้านรูเบิล ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีเงินได้ 13% จากจำนวนธุรกรรมที่เกิน ตามจำนวนที่ระบุ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ จึงระบุราคาที่ต่ำกว่าไว้ในสัญญา สำหรับผู้ซื้อสิ่งนี้เต็มไปด้วยความจริงที่ว่าในกรณีที่มีการดำเนินคดีในศาลฝ่ายหลังจะดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่ามีการจ่ายเฉพาะจำนวนเงินที่ระบุไว้ในเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์เท่านั้น

ทางออกคือการระบุว่าทรัพย์สินถูกขายในราคา 1 ล้านรูเบิล แต่มาพร้อมกับการปรับปรุงที่แยกไม่ออกซึ่งมีมูลค่า X รูเบิล โดยที่ X คือต้นทุนรวมของทรัพย์สินลบ 1 ล้านรูเบิล สูตรที่คล้ายกันยังเป็นที่ยอมรับสำหรับองค์กรสินเชื่อที่ออกสินเชื่อจำนอง

แต่ผู้ซื้อมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษีหนึ่งครั้งในชีวิตที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยตามจำนวนที่ระบุในสัญญา (ไม่เกิน 2 ล้านรูเบิล) หากคุณระบุค่าที่ต่ำกว่าเขาอาจสูญเสียจำนวนเงินที่หักภาษีบางส่วน หากเอกสารระบุว่าจ่าย 1 ล้านและจ่าย 2 ล้านแล้ว ผลขาดทุนจะเป็น:

(2,000,000 – 1,000,000) x 0.13 = 260,000 รูเบิล

นอกจากนี้ผู้ขายยังได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหากขายบ้านหลังเดียวของเขา

อย่าอาย! หากคุณไม่แน่ใจ ให้ขอดูเอกสารและสิ่งของนั้นซ้ำแล้วซ้ำอีก ตรวจสอบอย่างละเอียด (แม้จะช้าก็ตาม) คุณจ่ายเงินเป็นจำนวนมาก คุณมีสิทธิ์ตรวจสอบทุกสิ่งที่ดูน่าสงสัย เพื่อชี้แจงประเด็นที่เป็นข้อขัดแย้ง

หากข้อร้องเรียนเกี่ยวข้องกับคุณภาพของที่อยู่อาศัยการต่อรองราคา ค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะลดจำนวนเงินที่ต้องการลงเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการซ่อมแซมในอนาคต
หากเงื่อนไขไม่เป็นที่พอใจ คุณควรปฏิเสธการทำธุรกรรมหรือเลื่อนออกไป